Общая долевая собственность на земельные участки при многоквартирных домах – институт огромных потенциальных возможностей. Но на практике такой собственности почти нет, и бюрократия распоряжается городской землей как своей собственной. В частности, сносит дома, не считая землю собственностью горожан, не учитывая ее цену в компенсации. Эта практика незаконна. Узаконить ее – ЗАМАСКИРОВАННАЯ ЦЕЛЬ ОДНОГО ИЗ ПЕРВЫХ ЗАКОНОВ, ЗА КОТОРЫЕ ПРОГОЛОСУЕТ «ЕДИНАЯ РОССИЯ» В ГОСДУМЕ НОВОГО СОЗЫВА.

Это же детектив – многоплановый, с запутанным сюжетом, с психологическими тонкостями и с «экшн». Событие преступления налицо – многолетний саботаж земельных прав горожан, плюс хищения тысяч земельных участков, имеющих вполне конкретную громадную ценность. Один из сюжетов детектива – «исправления» законодательства. Этот сюжет, как и положено в детективе, строится на нюансах.

Земельный участок — по понятиям или по закону

Федеральный закон N 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» говорит (ст.16, ч.1): «В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, ЯВЛЯЕТСЯ общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.» Вроде бы ясно: земля – наша в силу закона. Но что такое УЧАСТОК? На этот вопрос отвечает Федеральный закон №93-ФЗ «О государственном земельном кадастре»: «земельный участок — часть поверхности земли…, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом…» Возникает следующий вопрос: в порядке, установленном – когда? На сегодняшний день? При Государе Иване III, когда, как известно, Москва (в тогдашних границах) уже была размежована? Вопрос не схоластический. Обычное понимание законодательства применительно к этому вопросу было бы таким: когда планировали квартал, когда отвели участок под строительство дома, скажем, в 1970-ом году, — тогда и удостоверили границы в действовавшем тогда порядке. Конечно, более поздние постройки могли эти границы изменить.

Такое понимание следует из части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ. Но по понятиям Правительства Москвы участок как объект права не существует до тех пор, пока его границы не установлены в ДЕЙСТВУЮЩЕМ СЕЙЧАС порядке и он не поставлен на кадастровый учет; прежние границы юридической силы не имеют, никаких земельных прав у собственников помещений в доме нет, а старая строительная документация скрывается от настырных москвичей. Правительство Москвы распоряжается московской землей, проводит межевания и перемежевания, а результат всегда один: земля и строительная сверхприбыль (земельная рента) достаются не нам и не городскому бюджету, а строительной олигархии. Однако есть исключительно важное разъяснение законодательства — Постановление Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ №10/22 от 29.04.2010 (далее — Постановление ВС и ВАС). Очень советую прочитать пункты 67, 68 о земельных участках под многоквартирными домами*. Постановление разъясняет, что земля под нашими домами, пока она не оформлена в нашу собственность, является государственной или муниципальной собственностью (т.е. в этом Правительство Москвы право), НО РАСПОРЯЖАТЬСЯ ЕЮ ВЛАСТИ НЕ ВПРАВЕ. Понятие «участок» в Постановлении используется применительно и к тем случаям, когда участок не оформлен в действующем сейчас порядке. Между прочим, это подтвердил и В.В. Путин еще в 2005 году, будучи президентом России: «…Произвол ваших чиновников, если это так, как здесь написано, не знает границ. В соответствии с действующим законодательством и все жилые помещения, и земельные участки под этими кооперативными домами уже являются вашей собственностью…» (Стенограмма «Прямой линии с Президентом России» 27 сентября 2005 года, Москва, Кремль). Вот только проконтролировать исполнение Владимиру Владимировичу недосуг уже 6 лет. Ни Президент, ни, естественно, ВС и ВАС не сделали политических выводов из своих разъяснений. А ведь первый вывод: практически все решения Правительства Москвы о пресловутой точечной застройке, принятые после вступления в силу 189-го Закона, — незаконны. Второй вывод – естественный вопрос: кто и за какую благодарность крышевал Лужкова целых пять лет и сейчас спасает его от уголовной ответственности? Разъяснение ВС и Вас обеспокоило Лужковское Правительство. Еще 7 октября 2010 года в своем блоге на сайте «Эха Москвы» я предупреждал об их опасных законодательных инициативах в отношении городской земли. Лужков на своих делишках заработал политическое небытие, но дело его живет и побеждает. 18 октября 2011 г. Госдума приняла в первом чтении проект федерального закона № 304493-5 об изменении Гражданского, Земельного, Жилищного кодексов и других законов «в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Внесли его депутаты О.Д. Валенчук и М.Л. Шаккум («Единая Россия»). На подходе – второе чтение Проекта. Общественность и СМИ почти не среагировали, успокоенные «техническим» характером Проекта. Те отклики, которые есть – в основном положительные. Да, порядок надо совершенствовать, тем более – в таком конфликтном деле, как изъятие земельных участков, и в Проекте много конкретных упорядочивающих положений, защищающих земельные права граждан.

Вот одно из них. Проект требует указать в ходатайстве об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд «перечень кадастровых номеров земельных участков, полностью или частично затрагиваемых изъятием, а также перечень расположенных на них объектов недвижимости». Если участок еще не оформлен, то ДО подачи заявки на его изъятие инициатор должен его сформировать и провести кадастровую регистрацию. С этого момента участок в силу 189-го закона становятся общей собственностью собственников помещений в этом доме, и далее в решении об изъятии он фигурирует уже как частная собственность, со всеми вытекающими выкупами-компенсациями. Эта норма Проекта сильно защищает земельные права собственников в многоквартирных домах, но только ЕСЛИ понимать «участок» так, как понимают ВС и ВАС.

Другое упорядочение. Проект требует выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию. Правильное требование, но опять: считаются ли участками неоформленные участки под многоквартирными домами, идет ли здесь речь о лицах, в общей долевой собственности которых эти участки будут после оформления? Но вот мы добрались до заключительной статьи 6 Проекта. В части 3 сказано: «Установить, что изъятие зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства разрешается осуществлять БЕЗ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, в границах которого они расположены, при соблюдении следующих условий:

1) данный земельный участок необходим для целей, допускающих его изъятие для государственных или муниципальных нужд (сюда, как увидим ниже, можно подогнать любой произвол, назвав его программой или развитием территории! – прим. Д.К.);

2) данный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (это, как уже говорилось, — про почти все многоквартирные дома в Москве! – прим. Д.К.);

3) у собственников указанных объектов недвижимого имущества отсутствуют права на данный земельный участок…» (а это – как понимать: если по Лужкову – то отсутствуют, если по ВС и ВАС, то присутствуют! – прим. Д.К.). Итак, будущий закон позволит властям, если понимать наши земельные права по Лужкову, — ИЗЪЯТЬ ДОМ, ВРОДЕ БЫ НЕ ТРОГАЯ УЧАСТОК, НО ВСЕ РАВНО ЛИШИТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМЕ ПРАВ И НА ЗЕМЛЮ, И НА ВЫКУП ЗА НЕЕ! Похоже, что ради этого и внесен Проект.

Изъятие участка — по понятиям или по закону

Напомню, что законопроект № 304493-5 – о порядке изъятия земельного участка.

Понятие «ИЗЪЯТИЕ» может относиться не только к собственнику. Государственную землю можно изъять и у пользователей – у арендатора, из постоянного (бессрочного) пользования, из пожизненного наследуемого владения. У собственника – только путем выкупа, у остальных – по обстоятельствам.

Стараниями Лужковской власти в Москве почти нет полностью оформленных в частную собственность участков земли. А самая массовая категория пользователей земли — это почти все пользователи земельных участков под многоквартирными домами, т.е. мы, горожане. Однако законодательство не квалифицирует нас как пользователей. ВОТ ЧТО НУЖНО БЫ ПОДПРАВИТЬ! Но в Проекте эта категория не упоминается.

Теперь посмотрим, какие государственные или муниципальные нужды могут быть основаниями для изъятия. Они установлены в статье 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие земельных участков допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд. Их перечень на первый взгляд довольно ограниченный, и Проект на него не покушается. В отношении земель, находящихся в частной собственности, перечень включает только такие очевидные нужды, как выполнение международных обязательств России, размещение объектов обороны, энергетических систем, путей сообщения и т.п., и только если нет других вариантов возможного размещения этих объектов. Четыре «только»!

Но в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (а таковыми, как сказано выше, считаются практически все городские земли) федеральными или региональными законами могут быть установлены в сущности любые основания. Пример на федеральном уровне – Федеральный закон о подготовке олимпиады в Сочи. Как в Сочи идет изъятие, с какими «компенсациями» — известно. Примеры на региональном уровне (статья 24 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве»): законы о государственных программах, Генплан, Правила землепользования и застройки. Между тем из Постановления ВС и ВАС с очевидностью следует, что «откусить» от неоформленного участка под точечную застройку, под реконструкцию микрорайона — это ТОЖЕ ИЗЪЯТИЕ. В ОБЩЕМ, КАК ИЗЫМАТЬ ЗЕМЛЮ, ТО ЗАКОНЫ ПРО НАС. А КАК ЗАЩИЩАТЬ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ – ТО ЭТО НЕ ПРО НАС.

Изъятие для «развития» территории – с аукциона.

Еще в 2006 году по инициативе депутатов Плескачевского В.С., Хинштейна А.Е., того же Шаккума Л.М. и др. («Единая Россия») в Градостроительный кодекс РФ добавлены статьи 46.1, 46.2, 46.3 о развитии застроенной территории. Насколько мне известно, они пока не применялись, но когда они заработают – мало не покажется. Все очень просто и грубо. Власти признают дома аварийными или просто принимают адресную программу (даже без регионального закона, без оглядки на права собственников!). Проводится аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. Информацию о нем достаточно разместить только в специализированных изданиях – подальше от «лишних» глаз. Побеждает фирма, предложившая наибольшую плату за это право. По сути, это конкурс на наименьшую компенсацию собственникам жилья! Фирма заключает договор, но не с нами – собственниками жилья и земли, а с властью. Фирма проводит межевание, но кадастрового учета закон не требует, а значит, в этом случае участок скорее всего останется числиться в собственности города. Затем производится изъятие недвижимости. Компенсация предоставляется, разумеется, только за жилье и за оформленные земельные участки. Правда, на все эти основания для изъятия распространяется упомянутое – «только в исключительных случаях». Но ради аппетитного куска кто же не признает, что выполнение программы, или Генплана, или Правил землепользования и застройки – исключительный случай, а обычный случай — как раз невыполнение. Тем более, что это будет правдой. В общем, и тут «нас не стояло».

Зачем нам городская земля?

Самая бесспорная реформа 90-х годов, поддержанная огромным большинством народа, и в силу ее бесспорности редко вспоминаемая – приватизация жилья. Трудно представить себе сейчас, как бы мы зависели от чиновников, сколько было бы коррупции сверх уже существующей, если бы мы не были собственниками жилья. Но земля – не менее важна. Как только заходит речь о благоустройстве территории, о парковках во дворе, о точечном строительстве по соседству, а главное – о сносе или реконструкции, и особенно о сносе аварийного дома, — это все земля. Об этом много говорится. А есть и вещи, о которых почти не говорится, но вполне реальные — НАШЕ строительство на НАШЕЙ земле.

С каким упорством лужковские власти саботируют наши земельные права, как доказывают нам, что земля нам не нужна и только в тягость! Одно это должно бы убедить скептиков, как же это важно – оформить общую собственность на земельные участки под своими домами. А кого и это не убеждает, пусть вспомнят, сколько миллиардов долларов придворные фирмы наварили на нашей земле. Есть только один действительно серьезный аргумент против оформления земельных участков. Это земельный налог. Он может оказаться весьма существенным, и прежде чем принимать решение, надо его посчитать. Но до сих пор московский бюджет без него обходится, поскольку земельной собственности в Москве почти нет. Закон о земельном налоге – вопрос политический, это компетенция Мосгордумы (если речь о Москве). О Мосгордуме, въехавшей во власть по списку с Лужковым во главе, как порожняк за паровозом, — нужен отдельный разговор.

К тому же есть очень серьезные основания ожидать, что скоро, кто не хочет платить налог за свою землю, будет платить аренду за чужую.

Вернемся к изъятию земли. Частная (в том числе общая) собственность на землю – это двойная линия обороны от точечной застройки и от изъятия жилья и земли для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, как сказано выше, на частную землю не распространяются региональные законы, расширяющие основания для изъятия. Во-вторых, если дошло до «развития территории», то собственность гарантирует выкуп — некую компенсацию, а это не просто деньги или квадратные метры, это дополнительный барьер против произвола, ведь олигархи очень не любят платить.

С домами и с гаражами управимся сами.

Общая собственность на землю может послужить собственникам средством не только обороны, но и наступления.

Наше земельное и градостроительное законодательство пока остается наполовину советским. В частности, оно признает земельную собственность, но как только власти хотят что-то построить, то спешат изъять землю, а далее «вас тут не стояло», «начальству виднее». Если речь идет о размещении военного объекта, государственной (не коммерческой) дороги, то оно понятно.

Если же речь, например, о программе реконструкции микрорайона, то, во-первых, как уже говорилось, таким законом можно изъять только землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Ее доля (если земля под многоквартирными домами оформлена в общую собственность) пропорциональна доле неприватизированных помещений, плюс участки под государственные и или муниципальными объектами инфраструктуры. Во-вторых, изъятию должна предшествовать другая работа, после которой изъятие может не понадобиться (кроме как для удовлетворения постоянно растущих «потребностей» чиновников). Если собственники в массе своей приемлют идею реконструкции и соответствующий проект планировки микрорайона, то могут создать – скажем так — КОРПОРАЦИЮ РАЗВИТИЯ МИКРОРАЙОНА, внести свои земельные участки в ее уставной капитал и стать полноправными участниками принятия решений, самыми заинтересованными контролерами. И никакие откаты станут невозможны, потому что у себя – не украдешь.

Одно это уже раза в два понизит себестоимость строительства. А государство (муниципалитет) пусть выступает одним из собственников, заботливым консультантом, гарантом соблюдения законодательства, а если попросят жители, — организатором. Во многих случаях не потребуется даже бюджетная поддержка (кредиты – другое дело), достаточно будет построить на продажу, скажем, треть жилья, чтобы окупить все строительство и обновление жилищно-коммунальной инфраструктуры. РЕШИТСЯ ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА СЕМЕЙ, КОТОРЫЕ И МЕЧТАТЬ НЕ МОГУТ НИ О ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ, НИ ОБ ИПОТЕКЕ. И ПАРКОВКАМ НАЙДЕТСЯ МЕСТО!

Кстати, сейчас в Москве приостановлен снос даже «сносимых» пятиэтажек. Ресурсы переключены на решение транспортных проблем. Ну так тем более – УВАЖАЕМЫЕ НАЧАЛЬНИКИ, ЕСЛИ ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ДАТЬ НАМ НОВОЕ ЖИЛЬЕ НА СТАРОМ МЕСТЕ, ТО ДАЙТЕ СВОБОДУ ЕГО ПОСТРОИТЬ!

Для этого уже сейчас есть возможности юридические, экономические, только не политические. На проспекте Вернадского есть ЖСК «Восток», который много лет пытается осуществить эту идею – оформить земельный участок, построить новый дом и снести старый. Не дают!!! Хотя в этом году в Москве зарегистрированы уже более 80 ЖСК. Не знаю, все ли они уже получили землю. Разница в том, что члены «Востока» пытаются получить землю, на которой давно живут, принадлежащую им по закону, вопреки распределительной монополии чиновников, а остальные, насколько я понимаю, получают землю «как все» — по благоволению чиновников. Поэтому механизмы преодоления сопротивления бюрократии должны быть важнейшей частью данного законопроекта и важнейшей частью любых решений о программах реконструкции микрорайонов.

Вот тогда мы здесь перейдем от полусоветского института собственности к полноценному демократическому. И исчезнет широченная сфера коррупции.

А исполнитель – кто?

Есть еще один принципиальный вопрос по этому Проекту и вообще по изъятию недвижимости: а исполнитель – кто? Я долго вчитывался в Проект, но так и не понял: это может быть любая, в том числе коммерческая организация, или только государственная либо муниципальная (учреждение, унитарное предприятие).

Изъятие непосредственно по решению суда проводят судебные исполнители. Это далеко не ангелы, но хоть понятно, с кого спросить. Но изъятие следует понимать в широком смысле: проект планировки, межевание, собственно изъятие, строительство, снос, переселение. Говоря об этом, и законодательство, и Проект вполне определенно подразумевают любую фирму, заключившую соответствующий договор с уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления.

Не уверен, что в этом есть, скажем, нарушение Конституции, но убежден, что какие-то основы, может быть нравственные, отношений властей с гражданами здесь нарушаются. Каждый, кто хоть сколько-нибудь следит за событиями в этой сфере, помнит стычки наемников строительных фирм с жителями, москвичами, защищавшими исторические памятники или просто свои дворы, в сущности, от бандитизма. Мы помним, как крышуемое Ресиным СУ-155 без суда сносило вместе с машинами гаражи ветеранов, имевших свидетельства о собственности, как людям ломали руки и ноги, как замечательная женщина Л.Д. Меликова умерла на третий день после того, как на стройке ее толкнул самосвал.

ИЗЪЯТИЕМ ЖИЛЬЯ И ЗЕМЛИ, В ЧАСТИ НЕПОСРЕДСТВЕННОГО ОБЩЕНИЯ С ЖИТЕЛЯМИ, ДОЛЖНЫ ЗАНИМАТЬСЯ ТОЛЬКО ГОСУДАРСТВЕННЫЕ (МУНИЦИПАЛЬНЫЕ) ОРГАНИЗАЦИИ ПОД ТЩАТЕЛЬНЫМ КОНТРОЛЕМ ЖИТЕЛЕЙ.

Еще к вопросу о тех, кто производит снос и переселение. Каждый раз при переселении граждан в новостройку происходит ПРЯМОЕ НАРУШЕНИЕ КОНСТИТУЦИИ, и это всем известно: часть 3 статьи 35 требует ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО возмещения за изымаемую собственность, но переселенцы получают свидетельства о собственности на новое жилье через много месяцев, а то и через годы после сноса старого жилья и вселения в новое. Это месяцы и годы риска и нервотрепки. «Невозможность» вручить свидетельство одновременно с ключами объясняется какими-то нестыковками в законодательстве. Вот бы авторам Проекта усовершенствовать порядок в этой части! Но, видимо, строительное лобби очень держится за это безобразие.

Так хватит же ловчить!

И вот я спрашиваю: если мы САМИ управляем своим домом или САМИ выбираем управляющую компанию, которую Совет дома контролирует, если мы избираем органы местного самоуправления (в Москве и Питере они произволом бюрократии лишены полномочий, но в других-то городах и районах имеют очень серьезные полномочия!); если согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ «уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», — почему же в САМОМ серьезном для нас деле, когда решается судьба нашего микрорайона, нашей земли, нашего общего имущества, нашего жилья, наших парковок — почему же «нас тут не стояло»?! Давно пора вслед за ВС и ВАС, в федеральном законе прямо подтвердить, что распоряжаться землей под многоквартирным домом, пусть даже находящейся пока в собственности государства (муниципалитета), – власти не вправе, что в исключительном случае государственной или муниципальной нужды прежде всего формируется и регистрируется земельный участок под многоквартирным домом, который, став частной собственностью, по одним основаниям не может изыматься, а по другим изымается с выкупом.

При этом формирование и регистрация участков должны проводиться за счет властей одновременно для всех домов в микрорайоне или, как минимум, в его достаточно обособленной части. Устанавливая границы участков, власти, согласно Градостроительному кодексу, обязаны предъявить гражданам проектную документацию времен строительства этих домов, включая тогдашний землеотвод, и исходить именно из него, а не из своих понятий. ЭТО НАМ РЕШАТЬ – ПРОВОДИТЬ ЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ И КАК, ПРИГЛАШАТЬ ЛИ МЕНЕДЖЕРОВ И КОГО, ОБЪЯВЛЯТЬ ЛИ КОНКУРС. И.

ЭТО ВАС, УВАЖАЕМЫЕ ЧИНОВНИКИ, «ТУТ НЕ СТОЯЛО»!

Ваше дело – не мешать, разработать проект планировки и внести нам на утверждение, издать методическое руководство, представлять город на наших собраниях как одного из собственников, а если попросим, — дать совет и льготный кредит.

Вот тогда этот законопроект будет про нас, практически про всех горожан, а не против нас. А заодно исчезнут широченные сферы коррупции.

ТАК ДОЛЖНЫ БЫТЬ ИЗМЕНЕНЫ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, И ПРОЕКТ.

А ПОКА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ТАКОЕ, КАКОЕ ЕСТЬ, — ОЧЕНЬ РИСКУЕТ ТОТ, КТО НЕ ПОБЕСПОКОИЛСЯ СВОЕВРЕМЕННО ОФОРМИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СВОИМ МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМОМ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ. Да, этого трудно добиться. Особенно если законодательство станет еще хуже. Но когда таких требований будут тысячи, — саботаж бюрократии будет сломлен.

* Примечание. Термин «участок под домами» — крайне неудачный. Он провоцирует власти провести границы участка «в метре от фундамента» дома и присвоить всю остальную территорию. Этого требует, в частности, протокол совещания у Лужкова, разосланный для служебного пользования несколько лет назад «для сведения и руководства». Но этот термин используется в законодательстве, и он достаточно ясно определен (в статье 36 Жилищного кодекса РФ) как нормальный участок при доме. Приложение. Несколько частных замечаний к проекту №304493-5 — на сайтах Московской «Солидарности» и «Жилищной солидарности»

Дмитрий Катаев движение «Солидарность»,

депутат Мосгордумы в 1993-2005 гг.